实地探盘张江金茂府五期：6.9万/㎡收官科技洋房，张江改善终局之选值得冲吗

  【小荷探盘】在上海浦东楼市，张江科学城始终是自带光环的热门板块。近期，区域内的标杆项目——张江金茂府迎来五期加推，作为整个项目的收官之作，此次推出的123套科技洋房一经亮相，就引发了改善群体的激烈争抢。“金茂府系品质、6.9万/㎡均价、94-136㎡主力户型、1800㎡高端会所”，每一个标签都精准戳中了张江改善家庭的核心诉求。

  要知道，当前张江科学城核心区的新盘供应极为稀缺，尤其是高品质的科技住宅更是一房难求。作为金茂府系在张江的压轴之作，此次加推的科技洋房不仅承载着项目的收官荣耀，更填补了区域高端改善市场的空白。但6.9万/㎡的均价背后，产品的质量是否能延续金茂府的标杆水准？“收官之作”的稀缺性是否意味着价值溢价？项目所处的迪士尼与张江科学城交汇区位，能否兼顾通勤与生活质感？带着这些购房者最关心的问题，小荷第一时间奔赴张江金茂府实地探盘，从区位交通、科技系统、产品户型到周边配套，进行了全方位沉浸式测评，今天就为大家带来这份超详细的探盘报告，帮你看清这个“张江改善终局之选”的真实面貌。

  对于高端改善置业而言，区位的核心价值在于“通勤确定性”与“长期成长性”的平衡。张江金茂府五期所处的位置，恰好占据了张江科学城与国际旅游度假区迪士尼的黄金交汇点，既能享受张江科创产业带来的价值跃升，又能坐拥迪士尼板块的生态休闲资源，区位优势堪称“双重buff”加持。

  先看最核心的通勤实测：三轨交环绕，多维出行无忧。项目临近地铁11号线号线（在建）和机场联络线（在建），小荷实地测量，从项目主入口步行到11号线分钟或乘坐两站公交即可抵达；距离在建的21号线年通车后，步行时间可缩短至12分钟左右。从通勤效率来看，11号线可直达徐家汇、江苏路等核心商圈，换乘2号线号线后，能快速覆盖陆家嘴、静安寺等就业密集区；在建的机场联络线分钟内可直达虹桥枢纽和浦东机场，大幅度的提高跨城出行效率。对于在张江科学城、陆家嘴等区域工作的高净值人群来说，这样的轨交配置足以满足日常通勤需求。

  自驾出行方面，项目周边有外环高速、申嘉湖高速、康新公路等多条城市主干道环绕。小荷实测，从项目自驾前往张江科学之门约15分钟，前往陆家嘴约35分钟，前往虹桥枢纽约40分钟，高峰期在外环高速部分路段也许会出现拥堵，但整体通勤效率优于张江多数外围板块。值得一提的是，项目距离迪士尼乐园仅2公里，驾车5分钟即可到达，周末带家人休闲娱乐极为便利。

  再看板块现状与潜力。张江科学城作为上海科创中心的核心承载区，目前已聚集了大量高新技术企业和科研机构，产业实力丰沛雄厚。小荷探盘时发现，项目周边3公里范围内有张江科学城国际人才公寓、张江药谷等产业配套，大量高净值科创人才的导入，为项目带来了稳定的改善需求支撑。同时，区域内的城市界面正在快速焕新，道路拓宽、绿化升级等工程有序推进，居住氛围日益浓厚。

  价格方面，张江金茂府五期6.9万/㎡的均价，在张江科学城核心区有着非常明显的性价比优势。当前张江科学城核心区在售新盘均价普遍突破8万/㎡，部分高端项目均价已达10万/㎡以上；相邻的周浦板块在售新盘均价约5.5-6万/㎡，但多为刚需产品，缺乏高品质的科技洋房。对比之下，张江金茂府五期的科技洋房不仅品质更高，价格也更具竞争力，尤其是作为收官之作，稀缺性逐步提升了项目的价值吸引力。

  作为金茂府系的标杆项目，张江金茂府五期的核心竞争力无疑是其传承的高端产品力。此次加推的科技洋房延续了金茂府系的高标准，不仅引入了经典的五衡科技系统，还配备了1800㎡的高端会所，从居住舒适度、健康保障到社交需求，全方位重构了张江高端居住体验。

  走进社区，最先感受到的是低密洋房带来的舒适氛围。项目五期规划为纯洋房社区，楼层仅为6-8层，容积率低至1.5左右（高层项目普遍容积率2.0以上），楼栋间距最大超过40米，能充分保证每栋楼的采光和通风效果，避免了高密度社区的压抑感。社区整体采用新古典主义建筑风格，外立面以浅色系真石漆搭配石材线条，既彰显了高端品质，又兼具了现代感与典雅感。项目的入户大堂挑高约5.2米，装潢的风格奢华大气，地面采用大理石铺装，搭配水晶吊灯和艺术装饰画，营造出尊贵的归家仪式感。

  金茂府系标志性的五衡科技系统，在此次加推的洋房产品中得到了全面升级。小荷在样板间实地体验后发现，该系统通过“恒温、恒湿、恒氧、恒静、恒洁”五大核心功能，为业主打造了全天候舒适的居住环境。恒温方面，系统采用地源热泵技术，室内温度常年保持在20-26℃，无需空调和暖气，温度均匀且无吹风感；恒湿方面，通过新风系统精准控制室内湿度在30%-70%之间，避免了上海梅雨季的潮湿和冬季的干燥；恒氧方面，新风系统每小时可实现全屋空气置换，过滤PM2.5效率高达95%以上，即使在雾霾天也能呼吸到新鲜空气；恒静方面，窗户采用三层中空Low-E玻璃，搭配同层排水系统，室内噪音可降低至35分贝以下，静谧性极佳；恒洁方面，系统配备了中央净水和软水系统，保障了饮用水和生活用水的品质。

  1800㎡的高端会所是项目的另一大亮点，涵盖了恒温泳池、健身房、瑜伽室、亲子活动区、业主食堂等多种功能空间，完全能满足高端改善家庭的社交和休闲需求。小荷实地探访发现，恒温泳池采用24小时水循环系统，水温常年保持在26-28℃，池边配备了休息区和更衣室，品质堪比五星级酒店；健身房配备了进口高端健身器材，分为有氧区和力量区，满足多种业主的健身需求；亲子活动区采用防滑软质地面，配备了适合不同年龄段儿童的游乐设施，兼顾趣味性与安全性；业主食堂提供多种营养套餐，为业主解决了日常就餐的烦恼。

  社区景观方面，项目主打“生态宜居”理念，绿化覆盖率达到38%以上。规划了中央景观花园、休闲步道、景观小品等设施，同时引入了康桥生态园的生态资源，打造出“家在公园里”的居住氛围。小荷在社区内漫步发现，景观不仅注重观赏性，更兼顾实用性：沿途设置了休憩座椅和阳光草坪，方便业主日常休闲放松；专门规划的老年健身区配备了多种健身器材，满足老年人的日常锻炼需求。

  张江金茂府五期推出94㎡三房两厅两卫、115㎡三房两厅两卫和136㎡四房两厅两卫三种主力户型，精准覆盖650-950万级的高端改善需求。小荷重点参观了94㎡和136㎡两个主力户型的样板间，整体感受是：户型设计人性化、空间利用率高，搭配金茂五衡科技系统，居住舒适度远超同价位竞品。

  94㎡三房是项目的爆款户型，总价约650万起，主要面向预算有限的刚需改善家庭。这个户型采用经典的三开间朝南设计，客厅和两个卧室均朝南，采光面宽达到9.2米，保证了室内充足的采光和通风效果。客厅面宽3.6米，连接着一个1.5米宽的观景阳台，阳台采用全景落地窗设计，不仅提升了室内的通透感，还能让业主在室内就能欣赏到社区的园林景观。

  空间利用率方面，该户型表现亮眼。虽然是94㎡的小三房，但三个卧室尺寸规划合理：主卧面积约13㎡，能轻松放下1.8米的床、两个床头柜和一个步入式衣帽间；次卧面积约11㎡，可作为儿童房或长辈房；最小的卧室面积约7.5㎡，可作为书房或储物间，也能根据家庭需求改造成小卧室。双卫设计避免了早晚高峰家人排队使用卫生间的问题，主卫采用干湿分离设计，配备了智能马桶和独立淋浴间，提升了居住的品质感和私密性。

  厨房采用U型设计，操作台面宽敞，预留了双开门冰箱的摆放位置，烹饪动线合理（洗-切-炒），能满足日常家庭的烹饪需求。此外，户型还设计了独立的玄关，不仅增加了收纳空间，还避免了入户后直接面对客厅的尴尬，提升了户型的私密性。值得一提的是，该户型的得房率高达82%左右（高层项目得房率普遍75%以下），实际使用面积远超同价位的高层三房，空间感更为开阔。

  2. 136㎡四房两厅两卫：950万起改善终局之选，全明通透兼顾圈层需求

  136㎡四房是项目的改善主力户型，总价约950万起，适合追求高品质生活的三口之家或三代同堂家庭。这个户型采用四开间朝南设计，全明通透，采光面宽达到12.8米，空间感极为开阔。客厅面宽4.5米，连接着一个1.8米宽的超大观景阳台，阳台与次卧相连，形成贯通式阳台，不仅提升了采光通风效果，还增加了休闲活动空间。

  主卧采用豪华套间设计，面积约22㎡，配备了独立的卫生间、步入式衣帽间和观景飘窗。主卫空间宽敞，采用双台盆设计，搭配浴缸和独立淋浴间，完全媲美千万级豪宅的配置。三个次卧尺寸均较为充裕，其中两个次卧面积超过12㎡，可作为儿童房或长辈房，最小的次卧也能作为书房使用，满足三代同堂家庭的居住需求。

  厨房采用中西厨分离设计，中厨满足日常烹饪需求，西厨则可作为早餐吧或社交空间，提升了居住的趣味性和实用性。户型还设计了独立的家政间，预留了洗衣机、烘干机的摆放位置，让家务整理更方便快捷。值得一提的是，该户型的南北通透效果极为出色，餐厅区域设有窗户，与客厅形成空气对流，再搭配金茂的恒氧系统，室内空气从始至终保持清新。

  精装标准方面，项目完全延续了金茂府系的高端定位。室内配备了中央空调、新风系统、地暖三大件（与五衡科技系统相辅相成），品牌均选用一线高端系列。厨房配备了博世的吸油烟机、灶具和洗碗机三件套，卫浴则选用高仪的五金件和杜拉维特的洁具，品质感十足。此外，项目还配备了智能锁、全屋智能控制管理系统等，提升了居住的便利性和安全性。开发商在细节设计上也极为用心，比如厨房配备了防油溅台面、卫生间配备了防滑地砖，处处体现着对业主健康和安全的考量。

  张江金茂府五期的周边配套极为成熟，商业、教育、医疗、生态等资源一应俱全，能一站式满足高端改善家庭的居住需求。相较于张江科学城核心区部分配套尚未完善的新盘，项目的成熟配套优势尤为突出。

  商业配套方面，项目周边3公里范围内聚集了多个高端商业综合体。距离开市客浦东店约2公里，驾车5分钟即可到达，这里有丰富的进口商品和优质的购物体验，能满足业主的高端消费需求；距离比斯特上海购物村约3公里，驾车10分钟即可到达，购物村内有多个国际奢侈品牌折扣店，是业主休闲购物的绝佳去处。此外，项目周边还有康新公路商业街、周浦万达商圈等，步行15分钟或驾车10分钟即可到达，能满足业主的日常购物和餐饮需求。

  教育配套方面，项目周边3公里范围内覆盖了多个优质学校，包括上海民办华曜浦东实验学校、张江集团学校、周浦中学等，涵盖了从小学到高中的全学段教育资源。其中，上海民办华曜浦东实验学校是区域内的顶尖私立学校，教育质量得到了家长的广泛认可。必须要格外注意的是，具体的学区划分要以政府公布的信息为准，购房者在买房前建议提前咨询有关部门。此外，项目周边还有多个幼儿园，能满足学龄前儿童的教育需求。

  医疗配套方面，项目周边3公里范围内有SIMC上海国际医学中心、上海市浦东新区周浦医院等优质医疗资源。上海国际医学中心是一家高端私立医院，拥有众多知名专家和先进的医疗设施，能为业主提供高品质的医疗服务；上海市浦东新区周浦医院是二甲综合性医院，能为业主提供基本的医疗保障。若需要更优质的医疗资源，可以前往复旦大学附属肿瘤医院浦东院区，距离项目约8公里，驾车20分钟即可到达，该医院是三甲医院，医疗水平较高。

  生态配套方面，项目周边的生态资源极为丰富。500米生活圈内有康桥生态园，占地面积约1.2平方公里，园内有湖泊、草坪、健身步道等设施，是业主休闲散步、亲近自然的绝佳去处；3公里范围内有上海薰衣草公园、迪士尼星愿公园等休闲场所，距离上海薰衣草公园约2.5公里，驾车8分钟即可到达，每到花期，大片的薰衣草花海美不胜收，是业主拍照打卡的热门地点；距离迪士尼星愿公园约2公里，驾车5分钟即可到达，园内有美丽的湖泊和丰富的植被，能为业主提供优质的生态休闲体验。

  通过本次实地探盘，小荷对张江金茂府五期有了全面而深入的了解。总体来说，这是一个优势极为突出的高端改善项目，其“金茂府系品质+成熟配套+生态优势+收官稀缺性”的组合，使其成为张江改善市场的“终局之选”。但项目也存在一定的局限性，购房者需结合自己需求理性选择。

  项目的核心优势大多数表现在四个方面：一是区位优越，占据张江科学城与迪士尼的黄金交汇点，既能享受科创产业带来的价值跃升，又能坐拥生态休闲资源；二是产品力突出，金茂五衡科技系统加持，1800㎡高端会所配套，6-8层低密洋房设计，居住舒适度和品质感远超同价位竞品；三是配套成熟，商业、教育、医疗、生态等资源一应俱全，能一站式满足高端居住需求；四是性价比高，6.9万/㎡的均价在张江科学城核心区有着非常明显优势，尤其是作为收官之作，稀缺性逐步提升了项目的价值。

  项目的不足之处也不容忽视：一是轨交距离略远，步行到最近的11号线分钟，对于依赖公共交通通勤的上班族来说可能略显不便；二是部分房源可能受到迪士尼游客车流的影响，高峰期周边道路也许会出现拥堵；三是总价门槛较高，94㎡三房总价约650万起，136㎡四房总价约950万起，对购房者的经济实力要求较高。

  1. 张江科创人才：如果你在张江科学城工作，是高净值科创人才，预算在650-950万之间，想改善居住环境，追求高品质的科技住宅和成熟配套，那么项目的94㎡和136㎡户型都很适合你。项目的区位和配套能完美匹配你的工作和生活需求，是自住的绝佳选择。

  2. 高端改善家庭：如果你预算充足，想在浦东置业，追求低密舒适的居住环境、成熟的配套和优质的社区圈层，那么136㎡四房户型绝对是首选。金茂府系的品质、高端会所配套和成熟的周边资源，能充分满足你对高品质生活的追求。

  3. 注重生活质量的通勤族：如果你日常通勤地点在陆家嘴、徐家汇等区域，有自驾或愿意乘坐轨交，预算在650-950万之间，注重生活质量和生态环境，那么项目也是一个相当的好的选择。成熟的配套和丰富的生态资源，能让你在忙碌的工作后享受惬意的生活。

  最后，小荷想提示警醒我们，当前上海楼市政策友好，对于高端改善家庭来说，正是入手优质资产的窗口期。张江金茂府五期作为项目的收官之作，稀缺性不言而喻，再加上金茂府系的品质保障和成熟的配套优势，未来的保值增值能力值得期待。但购房是大事，不能盲目跟风。在入手之前，建议我们大家实地考察项目的实景细节，了解地清清楚楚具体的学区划分和房源情况。同时，要结合自己的预算和居住需求，综合考量后再做出决定。

  目前，张江金茂府五期已正式加推，123套94-136㎡科技洋房房源稀缺，感兴趣的朋友可以抓紧时间前往售楼处实地了解。如果大家还有别的关于项目的问题，欢迎在评论区留言，小荷会一一为大家解答。

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